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Si noti che non c’è una formula standard per calcolare gli indici dei prezzi immobiliari. Le nostre formule differiscono dall’Indice di Case-Shiller, dall’UK Housing Price Index, ecc.

Il rapporto tra prezzi e reddito è la misura base per calcolare la possibilità di acquistare un immobile (Valori più bassi sono migliori). È generalmente calcolato come il rapporto tra il prezzo mediano degli immobili e il reddito mediano disponibile in una famiglia, espresso come reddito annuale (anche se delle varianti sono state usate altrove). La nostra formula presuppone e utilizza:

• Il reddito netto disponibile, definito come 1.5 * il reddito medio netto (la percentuale di donne nella forza lavoro è ipotizzata al 50%)
• la misura mediana di un appartamento è 90 metri quadrati
• il prezzo per metro quadrato (che la formula usa) è la media del prezzo per metro quadrato in centro città e fuori dal centro città

Il Mutuo come percentuale del reddito è il rapporto tra l’effettivo costo mensile del mutuo e il reddito familiare effettivo (Valori più bassi sono migliori). Il reddito medio mensile è usato per stimare il reddito familiare. Si presuppone un mutuo del 100% del valore, della durata di 20 anni preso per una abitazione di 90 metri quadri il cui prezzo per metro quadro sia una media del prezzo del centro città e fuori dal centro città.

Indice di accessibilità ai prestiti ha una formulazione inversa rispetto al mutuo come percentuale del reddito. La formula usata è : (100 / Mutuo come percentuale del reddito) (Valori più alti sono migliori).  

Rapporto tra Prezzi e Affitto è il costo medio per la proprietà di un immobile diviso il reddito ricevuto come affitto (se comprato per affittare) o l’affitto stimato che verrebbe pagato (se comprato per risiedervi). Valori bassi suggeriscono che sia meglio comprare che affittare, mentre valori alti suggeriscono che sia meglio affittare che comprare. La nostra formula per stimare il prezzo di affitto per metro quadrato ipotizza che un appartamento con una stanza da letto sia di 50 metri quadri ed un appartamento con 3 stanze sia di 110 metri quadrati. Non tiene conto delle tasse o dei costi di manutenzione.

Rendimento Lordo dell’Affitto è il totale lordo dell’affitto annuale diviso per il prezzo della casa (espresso in percentuale). Valori più alti sono migliori.

Questa formula è stata scritta in linguaggio Java nel modo seguente:

  public double calculateMedianHousePriceOutsideOfCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() * 90;
  }

  public double calculateMedianHousePriceCityCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() * 90;
  }

  public double calculateMedianHousePrice() {
    return (calculateMedianHousePriceCityCentre() + calculateMedianHousePriceOutsideOfCentre()) / 2;
  }

  public double calculateHousePriceToIncomeRatio() {
    return calculateMedianHousePrice() / calculateMedianFamilyDisposableIncomeYearly();
  }

  double calculateMonthlyPaymentFor20YearsMontgage() {
    double monthlyInterestRate = (getCreditInterestRateAnnual()  / 12) / 100;
    double leaseAmount = calculateMedianHousePrice();
    double monthlyPayment = leaseAmount / ( (1 - (1 / Math.pow(1 + monthlyInterestRate, 240))) / monthlyInterestRate);
    return monthlyPayment;
  }

  public double calculateMortgagePercentageOfIncome() {
    return calculateMonthlyPaymentFor20YearsMontgage() / calculateMedianFamilyDisposableIncomeMonthly() * 100;
  }

  public double calculateAffordabilityIndex() {
    return 100 / calculateMortgagePercentageOfIncome();
  }
  
  public double calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre() {
    return (getRent50SqmCityCentre() / 50 + getRent110SqmCityCentre() / 110) / 2.0 * 12.0;
  }

  public double calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre() {
    return (getRent50SqmOutsideCentre() / 50 + getRent110SqmOutsideCentre() / 110) / 2.0 * 12.0;
  }

  public double calculatePriceToRentRatioCityCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() / calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre();
  }

  public double calculatePriceToRentRatioOusideOfCentre() {
    return getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() / calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre();
  }

  public double calculateGrossRentalYieldCityCentre() {
    return calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterCityCentre() / getBuyPricePerSquareMeterCityCentre() * 100;
  }

  public double calculateGrossRentalYieldOutsideOfCentre() {
    return calculateAverageYearlyRentPerSquareMeterOutsideOfCentre() / getBuyPricePerSquareMeterOutsideOfCentre() * 100;
  }

 

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